Quebec hükümeti, sel bölgelerinin yönetimini çevreleyen düzenleyici çerçevenin derinlemesine bir revizyonu gerçekleştirmiştir. Bu revizyon, yeni sel alanları kartlarının üretiminin yanı sıra bu alanların risk düzeylerine göre yeni bir kategorizasyonunu ima etmektedir. Sonuç olarak, belirli özelliklerin değerlerinin değiştirilebileceğini görebilir.
30 Eylül'de Montreal Metropolitan Topluluğu (CMM) Taşkın bölgelerinin yeni ön ve resmi olmayan kartları yayınlandı 19.000'den fazla konutun risk altında olduğunu gösteriyor. Bu bir şok dalgası yarattı ve gelecekteki değişikliklerin mülklerin değeri üzerindeki etkisini çevreleyen birçok meşru soru uyandırdı.
Sigorta, aktüeryal, hidroloji ve risk yönetimi uzmanları, bu makalede sel riskinin neden arazi değerlerini etkilediğini açıklıyoruz. Sahipler, belediyeler ve hükümetler için bazı çözümler sunuyoruz.
Yakın tarihli bir makalede, sigorta ve ipotek kredilerine erişim konusundaki yeni sel alanları haritasının sonuçlarını ele aldık.
Daha fazla bilgi için: İpotek ve muhtemelen sigortanız – sel bölgelerinin yeni haritalanmasından etkilenebilir. Nasıl olduğunu gör
Sel ve mülk değeri riski
Bir dizi faktör bir mülkün değerini belirler. Bu faktörler arasında fiziksel özellikler (örneğin yaşanabilir alan), çeşitli ekonomik değişkenler (örn. Faiz oranı) ve bir binanın yerinin (örneğin mahallenin sakinliği) etkilerini içerir. Taşkın riski bu faktörlerden biridir.
Birçok çalışma, sel riski ile bağlantılı değer kaybını tahmin etmektedir. A'nın sonuçları 2018'de yayınlanan meta-analiz Örneklere ve dünyanın bölgelerine bağlı olarak % 1'den % 12'den fazla değişen fiyatlarda ortalama bir fark gösterir. Bu ortalama bir fark olduğundan, birkaç özelliğin değerde bu ortalamadan daha yüksek bir azalmaya maruz kaldığını vurgulamak önemlidir. Bu nedenle, bu tür sonuçların neden ve nerede öngörüldüğünü anlamak önemlidir.
Önerilen yeni kartografinin etkisi, birbiriyle ilişkili üç ana faktörle belirlenecektir: 1) risk bilgisi; 2) inşaat veya onarım kısıtlamaları; ve 3) bir ipotek kredisini yeniden inşa etmek veya geri ödemek için gereken fonlara erişim.
Zaten konuşmanın bültenine binlerce abone. Peki sen ? Başlıca çağdaş sorunları daha iyi anlamak için bugün bültenimize abone olun.
Faktör # 1: Sel riski bilgisindeki değişiklikler
Taşkın bölge kartları, sel riskinin varlığı ve önemi hakkında bilgi sağlar. Yeni kartların gelişi, riske sahip olduğumuz bilgiyi değiştirir, ancak kendi başına riski etkilemez.
Orada bilimsel edebiyat Arazi değerleri üzerinde etkileri olan emlak piyasası aktörleri (örneğin: alıcılar, satıcılar, brokerler, bankacılar, sigorta şirketleri) risk bilgisindeki bu değişiklikler olduğunu göstermektedir. Başka bir deyişle, aktörler bir mülkün risk altında olduğunu görmezden geldiğinde, sel riskinin etkisi fiyatlarda dikkate alınmaz. Buna karşılık, aynı aktörler zaten riski iyi tanımlayabilir ve değerlendirebilseydi, yeni bir kartografinin gelişinin küçük bir etkisi olacaktır.
Ayrıca, sel bölgelerinin haritalanması, sel riskinin mükemmel bir ölçüsünü sağlamaz. Yeni kartlar, frekans modellemesine ve olası daldırmaların önemine dayalı risk alanları belirleyecektir. Bu kartlar, mülklerin güvenlik açığı hakkında bilgi içermeyecektir.
Kanada Basın | Graham Hughes
Bu nedenle, aynı risk kategorisinde bulunan iki özelliğin, mülklerden birinin subsersion durumunda diğerinden daha fazla hasar görmesi muhtemelse farklı değer şoklarına girmesini bekleyebiliriz. Aynı ruhla, oyunculara, mülklerinin minimum hasarla bir sele direnebildiğini pazarlamak için “kanıtlayabilen” sahipler, diğerlerinden daha az belirgin değer kaybına sahip olacaktır.
Faktör # 2: Onarma veya yeniden inşa etme olasılıklarındaki kısıtlamalar
Taşkın riskinin mülk fiyatlarını etkileyebileceği ikinci bir faktör, sel bölgelerindeki izin verilen kullanımlardaki düzenleyici kısıtlamalardan kaynaklanmaktadır. Bunlar kısıtlamalar Destekleyicilerin risk altındaki bir mahallenin geliştirilmesini veya yeniden geliştirilmesini önleyebilir veya caydırabilir. Ayrıca, bir binaya getirilebilecek yenileme ve dönüşümlerde sahipleri sınırlayabilirler.
Gözden geçirilmiş düzenleyici çerçeve, mevcut olandan daha katı standartlar gerektirecektir. Edinilmiş haklarla bile, sahipler yeniden yapılanma veya onarım için yeni kısıtlamalara ve yüz sınırlamalarına saygı göstermeleri gerekecek.
Biraz şaşırtıcı bir şekilde, bilimsel literatür, bu tür kısıtlamaların gayrimenkul değerleri üzerindeki etkisi konusunda fikir birliği sunmamaktadır. Birkaç çalışma Hatta bir mahalledeki mülklerin arzını azaltan veya çeşitli risklerde esnekliği artıran kısıtlamaların Fiyat büyümesine yol açar.
Faktör # 3: Bir ipotek kredisini geri ödemek için gerekli fonlara erişim
Bir iddia ipotekli bir mülke şiddetle zarar verdiğinde, sahipler aynı anda (a) yerini değiştirmeleri, (b) temizleme, onarma veya yeniden inşa etmeleri ve (c) ipoteklerinin geri ödenmesine devam etmeleri gerektiğinden önemli bir mali yük ile karşı karşıyadır. İpotek garantisinin değeri buharlaşırken kredinin geri ödenmemesi olasılığı artar.
Kendilerini bu riskten korumak için, finansal kurumlar borçluların ev sigortasını sözleşme yapmasını gerektirir. Bununla birlikte, Quebec'te bulunan sel sigortası örtüsü genellikle sadece kısmi tazminat sunar veya yüksek riskli alanlarda mevcut değildir. Mağdurlar daha sonra Genel Mali Yardım Programı Quebec hükümetinin (PGAF).
Kanada Basın | Jacques Boissinot
Bununla birlikte, bu programdan yardım genellikle hasarın gerçek değerinden daha düşüktür ve yalnızca temin edilemeyen iddiaları kapsar. Ayrıca, yaşam sınırı Tekrarlanan seller durumunda sunulan yardımın kısıtlanması 2019 yılında kuruldu. Sigorta veya başka bir mali yardım olmadan, finansal kurumlar da daha az avantaj sunmaya karar verebilir, hatta finansman yetersizse kredi vermeyi reddedebilir.
Sel alanlarının yeni haritalanmasının borç verenler ve sigorta şirketlerinin uygulamaları üzerindeki kesin etkisi belirsiz kalsa da, düzenleyici çerçevenin revizyonunun ipotek finansmanına erişimi azaltması muhtemeldir. Taşkınlara karşı sağlanmanın imkansızlığı, potansiyel alıcıların sayısını sınırlarken, daha az uygun borçlanma koşulları risk mülklerinin borçlanma maliyetini artıracaktır.
Bu iki unsur, mülklerin fiyatları üzerinde aşağı yönlü baskı yaratır. Mortgage finansmanına erişim, yeni kartografinin hane halkları üzerindeki etkisini en aza indirmek için gönderilecek en acil faktör gibi görünmektedir.
Yeni kartografinin etkilerini azaltmak için üç çözüm
Quebec'teki sel alanlarının yeni haritalanması, ikamet sahipleri için büyük zorluklar yaratıyor. Ekonomik sonuçları en aza indirmek için üç çözüm sunuyoruz.
1) Risk bilgisini teşvik etmek: Karşılaşılan risk seviyesini bilmek, bilinçli kararlar vermek için önemli bir unsurdur. Emlak piyasasının aktörleri, taşkınlara karşı kırılganlığı etkileyen arazi ve binaların özelliklerini belgeleme ve yayınlama konusunda her ilgiye sahiptir.
2) Esneklik Sertifikaları Alın: Yapılanlar gibi AMERİKA BİRLEŞİK DEVLETLERİbelediyeler ve uzmanlar, sahipleri sellere karşı koruma önlemleri almaya teşvik etmek ve böylece yeni düzenleyici çerçevenin etkilerini azaltmaya teşvik etmek için “esneklik sertifikalarının” uygulanmasına katkıda bulunabilirler. Sigortacıların sertifikaların geliştirilmesi ve tanınmasına aktif katılımı kesinlikle bir başarının garantisi olacaktır.
3) Finansal koruma teklifini genişletin: Federal Hükümet, bir Kanada sel sigortası programı kurma niyetini açıkladı. Böyle bir programın, yüksek riskli alanlarda borç vererek destekledikleri riske kıyasla birçok finansal kurumdan güvence vermesi ve afet hane halklarının restorasyonuna yeterli mali yardım sağlaması muhtemeldir.
Sonuç olarak, bir binanın değerini korumanın en iyi yolu, onu mümkün olduğunca az savunmasız hale getirmektir. Hükümetlerin düzenleyici çerçeveyi revize etmeye devam ettikleri mevcut bağlamda, atanan sahipleri destekleme ve bu revizyonun sonuçlarını azaltmak için önlemler önerme sorumluluğuna sahip olduklarını hatırlamak önemlidir.
